STJ define base de cálculo de ITBI é o valor da venda declarada pelos negociantes

Atualizado: 4 de nov.

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.


Ou seja, todos os compradores de imóveis, nos últimos 5 anos, que pagaram mais ITBI, pois os impostos foram cobrados sobre a avaliação do valor venal, e não pelo valor real da operação poderão pedir sua restituição através de um especialista em Direito Imobiliário e Tributário.


Etretanto, em uma possível reviravolta no julgamento da questão, o Município de São Paulo busca, agora no STF, reverter a decisão do STJ, para restabelecer em seu favor o valor venal de referência (utilizado para fins de cobrança do IPTU) como base de cálculo mínima para a cobrança do ITBI. A decisão anterior, do STJ, havia definido ser o valor declarado pelo contribuinte (nas operações de compra e venda de bens imóveis) o critério correto para a cobrança do imposto.


Como o STF é um Tribunal Político, o que gera insegurança jurídica, podemos esperar um benefício unilateral aos Estados, em contra mão da lógica e da boa fé do contribuinte.



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